בעלי עסקים המעוניינים לפתוח עסק חדש או לשפץ את העסק הקיים יכולים לקבל משכנתא עסקית. המשכנתא לעסק דומה במאפייניה למשכנתא הרגילה שכולנו מכירים, אך יש מספר הבדלים משמעותיים בין המסלולים. הבנקים אינם ממהרים לאשר משכנתא לעסקים, הם חוששים ממתן הלוואות גדולות וארוכות טווח לעסקים קטנים ובינוניים, לכן חשוב לערוך סקר שוק נרחב, להשוות הצעות מכמה בנקים למשכנתאות, לבחון חלופות אפשריות להלוואת משכנתא מהבנק ואין לוותר על ייעוץ מקצועי מחברת ייעוץ משכנתאות המתמחה בתחום זה.
איך ניתן להתחיל בתהליך?
בשנים האחרונות גבר הביקוש למשכנתא לעסקים מאחר שבעלי העסקים מעוניינים לרכוש חנות, משרד או נדל"ן מסחרי אחר לטובת העסק שלהם. במקום לשלם שכירות יקרה אפשר לקחת משכנתא ולרכוש את הנכס שישמש את בית העסק, כך מקלים על תזרים המזומנים, ונהנים משלל יתרונות נוספים.
כדי להתחיל בתהליך לקיחת משכנתא לעסק יש לפנות לכמה בנקים ולבקש מהם הצעה למשכנתא. ראוי לציין כי תהליך לקיחת המשכנתא לעסק דומה יחסית לתהליך לקיחת משכנתא לרכישת דירת מגורים או לרכישת דירה להשקעה. יש להציג הון עצמי בהתאם למגבלות בנק ישראל, אך חשוב לזכור כי הבנקים מקשים על בעלי העסקים והם מוכנים לתת משכנתא בשיעור מימון נמוך יותר ממה שמקובל בשוק המשכנתאות לרכישת דירות. ברוב המקרים הבנק יציע משכנתא עד 50% או 60% משווי הנדל"ן המסחרי, בכפוף להערכת השווי המבוצעת על ידי שמאי מטעם הבנק.
במקביל לאיסוף הצעות מהבנקים יש לבנות תמהיל משכנתא המותאם ליכולת ההחזר של העסק. תמהיל המשכנתא כולל מספר מסלולים, וחשוב לפזר סיכונים ולבחור במסלולים המתאימים ביותר לתנאי השוק המשתנים, בדגש על ריבית והצמדה למדד. הבנקים מבצעים בדיקה ויסודית מקיפה לפני שהם מאשרים משכנתא לעסק, מאחר שלטענתם הסיכון גבוה יותר עבורם בהשוואה לסיכון הקיים במתן משכנתאות לצרכנים הפרטיים (משקי הבית).
כדאי לדעת כי ניתן לבנות תמהיל משכנתא הכולל מסלולים בריבית משתנה ובריבית קבועה, עם או ללא הצמדה למדד המחירים לצרכן, למטבע חוץ או למדד אחר. בעלי העסקים מעדיפים לפזר סיכונים לכן הם משלבים בתמהיל מסלולים בריבית קבועה המקנים להם יציבות בהחזר החודשי. כמו כן, הבנקים מציעים משכנתא לעסק בריבית גבוהה יותר לעומת הריבית המקובלת במשכנתאות במגזר הפרטי, וזאת בגלל הסיכון.
יתרונות וחסרונות משכנתא לעומת הלוואה
היתרונות העיקריים ללקיחת משכנתא לעסק במקום הלוואה הם:
- תנאי המימון במסגרת הלוואת משכנתא נחשבים לטובים יותר בהשוואה לתנאי ההלוואות לכל מטרה.
- ניתן לקחת משכנתא לרכישת נדל"ן מסחרי לתקופה ממושכת וארוכה, בדרך כלל עד 20-10 שנים (אפשר במקרים חריגים גם ל-25 שנה) ובהלוואות תקופת ההחזר קצרה יותר.
- פריסת תשלומים ארוכה יותר במשכנתא לעומת תנאי ההחזר בהלוואות, לכן העסק משלם החזר חודשי נמוך יותר וזו הקלה על התזרים, יתרון חשוב כאשר מקימים את העסק וההכנסות עדיין נמוכות.
- ההשקעה בנדל"ן מסחרי משתלמת מאחר שבשנים האחרונות התשואה גבוהה יותר לעומת התשואה הנמוכה בשוק הדיור.
- אם לוקחים הלוואה מהבנק היא משפיעה על האובליגו.
החסרונות של משכנתא לעומת הלוואה הם:
- יש לשעבד את הנכס לטובת הבנק.
- כאשר לוקחים משכנתא לרכישת נדל"ן מסחרי יש להתייחס להיבטי המיסוי כמו מס רכישה.
- תהליך לקיחת המשכנתא מורכב וממושך יותר לעומת הלוואה שניתן לקבל בקליק מהיר ובתוך זמן קצר.
מה החשיבות של ייעוץ משכנתאות עם מומחים?
אין לוותר על ייעוץ משכנתאות כאשר מתכננים לרכוש נדל"ן מסחרי באמצעות משכנתא לעסק. בעזרת המומחים של חברת הייעוץ בונים תמהיל משכנתא מותאם לעסק, מנהלים מכרז בין הבנקים והיועצים המנוסים מנהלים מו"מ כדי לשפר את תנאי המשכנתא. היועצים המנוסים בודקים את כדאיות העסקה ויכולים לסייע לבעל העסק לקבל החלטה פיננסית חכמה ושקולה יותר, ולבחור את המימון המתאים ביותר לעסק.